Pour que la question se pose, il faut évidemment que les murs soient à vendre, qu’un loyer soit déjà payé par l’exploitation que vous allez racheter, et que l’achat soit intégré dans une stratégie personnelle.
Les nouvelles dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 créent un droit de préemption du locataire en cas de cession d’un local à usage commercial intervenant à compter du 1er décembre 2014 . Ainsi, le propriétaire qui envisage de vendre un local commercial doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette notification doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer.
Le banquier est rassuré quand un loyer apparaît dans le compte de résultat de l’exploitation, car il s’agit d’une charge déjà assumée qui ne modifie pas les résultats. Le loyer assure donc le paiement du prêt consenti pour l’achat des murs. Le banquier demandera à être convaincu de la capacité de l’exploitation. Il faudra la garantie que l’exploitant pourra dégager cette somme tout en maintenant les résultats.
Dans certains cas, il peut être préférable d’acheter les murs, par exemple :
- Quand l’emplacement de l’immeuble est déterminant pour la bonne marche de l’exploitation. Cette idée est particulièrement importante pour des établissements situés dans des lieux touristiques ou commerciaux à fort passage
- Quand le propriétaire refuse des travaux ou des aménagements nécessaires à la bonne marche de votre fonds de commerce.
- La question est de savoir comment et avec quelle structure acheter les murs.
Il n’y a que deux possibilités :
- Acheter personnellement, pour se constituer un revenu supplémentaire pour la retraite ;
- Ou acheter au travers d’une société civile immobilière (SCI), avec une intention patrimoniale, voire successorale.
Chaque solution a ses avantages et ses inconvénients sur le plan fiscal.
En aucun cas, il ne peut être conseillé d’intégrer le fonds de commerce et les murs dans une même société. Les raisons sont nombreuses : renchérissement du prix de vente, absence de loyer. De plus un coût élevé dans le cas d’une séparation du fonds et des murs a posteriori.
Anticiper la revente
Acheter les murs et le fonds couplés risque, au moment où l’on décide de vendre dans les mêmes conditions, de se révéler très difficile. Cela oblige l’acheteur à disposer d’un apport financier plus conséquent. Par exemple, dans le cas d’un jeune cuisinier disposant d’un apport de 100 000 € et souhaitant acheter un fonds de commerce d’hôtel-restaurant qui en vaut 250 000 € ou 300 000 €.
Si cette vente est couplée avec des murs qui en valent 500 000 € ou 600 000 €, l’opération devient quasiment impossible pour lui !
Pour acheter les murs de son fonds de commerce, il faut pratiquement décider au moment de l’achat. À savoir s’ils seront conservés ou non, et cela, au-delà de la revente du fonds de commerce
Pour en savoir plus sur l’actualité des hôtels/restaurants, consultez nos différents articles :
Loi engagement et proximité / Les murs et le fonds de commerce
